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Jan 13, 2024

Mieterverbesserung: Definition, Buchhaltung und Beispiele

James Chen, CMT ist ein erfahrener Händler, Anlageberater und globaler Marktteilnehmer

James Chen, CMT ist ein erfahrener Händler, Anlageberater und globaler Marktstratege.

Der Begriff Mieterausbau bezieht sich auf alle Änderungen, die vorgenommen werden, um ein Mietobjekt an die besonderen Bedürfnisse eines bestimmten Mieters anzupassen. Zu diesen Änderungen und Umbauten können Malerarbeiten, die Installation von Trennwänden, die Änderung des Bodenbelags oder der Einbau individuell angepasster Beleuchtungskörper gehören. Verbesserungen können vom Vermieter oder vom Mieter vorgenommen und vom Mieter bezahlt werden.

Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten zwischen fünf und zehn Jahren liegt, verlangt der Internal Revenue Code (IRC), dass die Abschreibung solcher Verbesserungen über die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes erfolgt.

Mieterausbauten werden allgemein als Mieterausbauten oder Mieterausbauten bezeichnet. Diese Änderungen werden in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien vorgenommen und können für einen bestehenden oder neuen Mieter vorgesehen werden.

Alle vorgenommenen Änderungen sind auf die spezifischen Bedürfnisse eines Mieters zugeschnitten und machen die Räumlichkeiten für ihn attraktiver und attraktiver.

Sobald der Mietvertrag endet, sind die Verbesserungen grundsätzlich Eigentum des Vermieters, sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist. Sofern der Mieter diese mitnehmen kann, muss er diese ohne Beschädigung der Immobilie entfernen.

Damit Änderungen als Mietereinbauten gelten, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. An der Inneneinrichtung müssen Änderungen vorgenommen werden, um den spezifischen Bedürfnissen des Mieters gerecht zu werden, einschließlich einer der folgenden:

Nicht alle Änderungen gelten als Mietereinbauten. Änderungen, die für einen Mieter vorgenommen werden, gelten nicht für andere Mieter, einschließlich ihrer Nachbarn. Auch Außensanierungen von Gebäuden wie Landschaftsgestaltung, Parkplatzreparaturen oder Dachdeckerarbeiten sind nicht förderfähig. Sogar innere Veränderungen wie Modernisierungen des Aufzugs oder der HVAC-Systeme eines Gebäudes gelten nicht als Mietereinbauten. Das liegt daran, dass sie keinem bestimmten Mieter zugutekommen.

Mietereinbauten gelten für steuerliche Zwecke als qualifizierte Sanierungsimmobilien, zusammen mit Gebäudeeinbauten, qualifizierten Restaurantimmobilien und qualifizierten Einzelhandelseinbauten gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2017.

Diese Art der Mieterausbauung gibt dem Mieter die Befugnis, das Projekt zu überwachen, was den Vermieter entlastet, insbesondere wenn der Prozess zeitaufwändig ist. Normalerweise sieht der Vermieter im Mietvertrag Bestimmungen vor, die das Budget für die Verbesserung des Mieterzuschusses abdecken. Dies wird normalerweise als Pauschalbetrag oder auf Pe-Quadratfuß-Basis angegeben. Vermieter können entweder direkt an das Renovierungs-/Bauunternehmen zahlen oder den Mieter direkt erstatten. Bei Überschreitungen des Projektbudgets übernimmt der Mieter den Restbetrag.

Für Mietereinbauten kann der Vermieter dem Mieter Mietnachlässe gewähren. Wenn diese Option im Mietvertrag enthalten ist, kann der Mieter irgendeine Art von Mieterleichterung erhalten, beispielsweise einen kostenlosen Monat oder eine reduzierte Miete für bestimmte Zeiträume im Jahr. Dadurch kann der Mieter Raumumbauten einsparen. Genau wie beim TIA überwacht der Mieter das Projekt und kontrolliert die Mietverbesserungen. Der Mieter haftet auch, wenn die Kosten das Budget übersteigen.

Diese Option wird auch als Build-out bezeichnet. In diesem Fall legt der Vermieter dem Mieter ein Verbesserungspaket oder andere Optionen vor. Der Vermieter ist in der Regel derjenige, der das Projekt verwaltet, sodass der Mieter mehr Zeit hat, sich seinem Geschäft zu widmen. In den meisten Fällen erhalten Mieter möglicherweise nicht die Änderungen, die sie tatsächlich zum Wachstum ihres Unternehmens benötigen. Wenn sie sich dafür entscheiden, die Änderungen zu ergänzen, müssen sie die zusätzlichen Kosten tragen.

Diese Art von Mieterausbau wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen. In den meisten Fällen werden Kostenvoranschläge und Pläne vom Mieter vorgelegt, während der Vermieter die gesamte Arbeit überwacht und bezahlt.

Im Dezember 2015 verabschiedete der US-Kongress den Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act, der viele Steuerbestimmungen im Zusammenhang mit Abschreibungen, einschließlich Mietereinbauten, änderte und erweiterte. Der Gesetzentwurf sah eine dauerhafte Regelung zur Steuerersparnis vor, die eine 15-jährige lineare Kostenerstattung für qualifizierte Mietereinbauten ermöglichte. Unter diesen Richtlinien:

Mit der Verabschiedung des Tax Cuts and Jobs Act im Jahr 2017 änderte sich die Art und Weise, wie Vermieter und Mieter Abzüge bei Mietereinbauten geltend machen können. Durch das neue Gesetz wurden einige Anforderungen geändert. Im Inneren des Gebäudes müssen noch Verbesserungen vorgenommen werden, was bedeutet, dass Erweiterungen an Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitssystemen sowie HVAC-Systemen immer noch nicht in Frage kommen.

Die qualifizierte Sanierungsimmobilie erfordert nicht mehr, dass beide Parteien (Vermieter und Mieter) unabhängig sind. Nach Angaben des Internal Revenue Service (IRS) wurde auch die Drei-Jahres-Anforderung abgeschafft, da alle Verbesserungen „nach dem Datum der ersten Inbetriebnahme der Immobilie“ vorgenommen werden dürfen.

Mit dem Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act wurden bei seiner Verabschiedung im Jahr 2020 einige Änderungen an qualifizierten Verbesserungseigentum (Qualified Improvement Property, QIP) vorgenommen. Das Gesetz sah für QIP eine 15-jährige Wiederherstellungsfrist vor und ermöglichte Antragstellern, eine Abschreibung für das erste Jahr geltend zu machen für jeden QIP.

Die meisten Kreditgeber gewähren keine Rückzahlungsfristen, die über die Laufzeit des Mietvertrags hinausgehen, wenn eine Finanzierung zur Finanzierung von Mietereinbauten erforderlich ist.

Das IRS erlaubt keine Abzüge für Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, unterliegen sie einer Wertminderung. Das IRS erlaubt Abschreibungen, sofern diese Bedingungen erfüllt sind. Wer die Arbeiten ausführt, darf die Wertminderung in Anspruch nehmen, sei es der Vermieter oder der Mieter. Das neue Steuergesetz erhöhte den zulässigen Höchstbetrag von 500.000 US-Dollar auf 1 Million US-Dollar.

Buchhaltungsexperten schlagen vor, im gleichen Zeitraum vorgenommene Verbesserungen, die unter der Kapitalisierungsgrenze des Unternehmens liegen, als Aufwand zu verbuchen. Wenn sie diesen Betrag übersteigen, sollte der Gesamtbetrag aktiviert und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses oder über den kürzeren Zeitraum der Lebensdauer der Verbesserungen abgeschrieben werden.

Während es sich im Grunde genommen um Gebäudeverbesserungen handeln kann, unterscheiden sich Mietereinbauten deutlich davon. Denn sie wirken sich nur wirklich auf die Fläche eines bestimmten Mieters aus. Gebäudeverbesserungen hingegen kommen allen Bewohnern der Immobilie zugute und verändern in der Regel die Gesamtstruktur des Gebäudes selbst.

Zu den Beispielen für Gebäudeverbesserungen gehören die Errichtung eines neuen Daches, die Pflasterung einer Auffahrt und/oder eines Parkplatzes, das Hinzufügen eines Parkplatzes, die Renovierung der Lobby, der Einbau eines neuen oder die Reparatur eines vorhandenen Aufzugs sowie die Modernisierung des HVAC-Systems. Daher tragen Gebäudeverbesserungen dazu bei, die Gesamtlebensdauer der Struktur zu verlängern.

Vermieter zahlen möglicherweise für Mietereinbauten, um Mieter zu ermutigen, Räume für längere Zeiträume zu mieten, insbesondere im Einzelhandel. Beispielsweise mietet ein Geschäftsinhaber ein Gebäude für seinen Discgolf-Shop. Der Vermieter kann sich dafür entscheiden, die gemietete Fläche um vier Wände zu erweitern, um integrierte Ausstellungs- und Aufbewahrungsbereiche für die Discs zu schaffen. Diese Änderungen gelten als Mietereinbauten.

Nehmen wir ein weiteres Beispiel aus dem Einzelhandel. Der Eigentümer von Geschäft A beschließt, Flächen über Unternehmen B anzumieten. Das Geschäft hat nur vier Wände und keine weiteren Annehmlichkeiten. Im Rahmen der Mietvertragsverhandlung erklärt sich Unternehmen B – der Vermieter – damit einverstanden, Regale, einen Serviceschalter für Registrierkassen und eine Ausstellungseinheit mit spezieller Beleuchtung zu installieren, bevor Geschäft A seine Türen öffnet.

Es gibt viele Beispiele für Mietereinbauten. Unter einem Mietereinbau versteht man alles, was einem bestimmten Mieter zugute kommt, meist in einer Gewerbeimmobilie. Dazu gehören Malerarbeiten, das Hinzufügen neuer Wände, das Aufstellen von Ausstellungsregalen, das Auswechseln von Bodenbelägen und Beleuchtung sowie das Hinzufügen von Büros, Wänden und Trennwänden.

Vermieter budgetieren und bezahlen Verbesserungen, indem sie Mieterverbesserungszuschüssen oder Mietrabatten anbieten. Sie können die Zahlung auch leisten, indem sie dem Mieter ein Paket von Umbauten anbieten, aus dem er wählen kann. Für über das Budget hinausgehende Mehrkosten trägt in der Regel der Mieter die Verantwortung.

Mietereinbauten können Sie nicht absetzen. Das IRS erlaubt Gebäudeeigentümern jedoch, ihre Wertminderung zu berücksichtigen, da alle vorgenommenen Verbesserungen als Teil des Gebäudes betrachtet werden.

Bei Mieteinbauten handelt es sich um Anforderungen von Vermietern oder Grundstückseigentümern, Mieteinheiten vorzubereiten, zu warten oder zu reparieren und sicherzustellen, dass sie den Vorschriften entsprechen. Dazu können Lackierungen, Reparaturen, Aktualisierungen und der Austausch von Einrichtungsgegenständen und Geräten gehören. Eigentümer können diese Ausgaben nicht direkt von ihren Steuern abziehen, da sie als Kapitalverbesserungen betrachtet werden, aber das IRS gewährt ihnen im Laufe der Zeit Abschreibungsaufwendungen.

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