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Aug 21, 2023

Wohnungsbaupläne verschärfen den Kampf um die Parkplätze der Universitätsbibliothek

25 Parkplätze stehen im Mittelpunkt eines schwelenden Konflikts

25 Parkplätze stehen im Zentrum eines schwelenden Konflikts im College-Gebiet, von dem einige Anwohner befürchten, dass er inmitten einer breiteren Debatte über Wohnraumdichte, Infrastruktur und Gerechtigkeit eine Nachbarschaftsressource gefährden könnte.

Der Konflikt reicht Jahre zurück. Aber für Gemeindegruppen hat der Vorschlag eines Bauträgers, mehr als 50 Wohnungen zu einem geplanten Hotel neben der College-Rolando-Bibliothek hinzuzufügen, der Sache neue Dringlichkeit verliehen und den Zugang zu Parkplätzen, die die Bibliothek dringend benötigt, gefährdet.

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Die Landnutzung in der Region ist bereits ein heißes Thema. Eine laufende Aktualisierung des Gemeindeplans zielt darauf ab, die Wohndichte zu erhöhen und in die vorwiegend von Einfamilienhäusern bewohnten Viertel einzudringen, die viele Gegner schützen wollen.

„Der Gemeinde geht es darum, weiterhin eine beträchtliche Wohndichte zu schaffen und keine Dienstleistungen anzubieten“, sagte Julie Hamilton, eine örtliche Anwältin für Landnutzung und Bewohnerin des College-Bereichs. „Wir bekommen keine Parks. Wir bekommen keine Bibliotheken. Wir bekommen nichts, um der ganzen Wohndichte gerecht zu werden, die in das College-Gebiet strömt.“

Lokal

Stadtplaner und Anwohner diskutieren darüber, wie der Plan, der die Gemeinde für die kommenden Jahrzehnte prägen wird, am besten aktualisiert werden kann

Als einer der wenigen öffentlichen Treffpunkte in den Stadtteilen College Area und Rolando finden in der Bibliothek häufig Treffen von Gemeindegruppen statt, darunter solche, bei denen die Bewohner Pläne für die Zukunft des Viertels diskutieren. Mit dieser Rolle und den Plänen, ihre Öffnungszeiten im Rahmen eines neuen Programms zu erweitern, ist die Bibliothek auf dem besten Weg, eine wertvollere Ressource für eine wachsende Gemeinschaft zu werden.

„Unsere Bibliothek bietet mehr als nur Bücher; sie ist unser Gemeinschaftszentrum“, sagte Jan Hintzman, ein langjähriger Rolando-Bewohner und Präsident der Friends of the College-Rolando Library.

Aber sie und andere Befürworter der Bibliothek befürchten, dass Änderungen nebenan den Zugang behindern werden, wie sie es bereits zuvor getan haben.

Seit der Eröffnung der Bibliothek im Jahr 2005 wurden diese 25 Parkplätze und eine Zufahrtsstraße von der Bibliothek und dem angrenzenden Grundstück, dem damaligen Standort der College Lutheran Church, gemeinsam genutzt. Das Parken wurde 2016 zum Streitpunkt, als die Kirche zum Verkauf stand und die gemeinsame Auffahrt an der Montezuma Road abgesperrt wurde, wodurch den Bibliotheksbesuchern der Zugang zu den meisten Plätzen versperrt wurde.

Heute ist die Kirche verschwunden, die Kette ist verschwunden und ein Parkvertrag mit dem neuen Eigentümer des Nachbargrundstücks sichert den Zugang zu diesen 25 Parkplätzen.

Marcela Escobar-Eck, Präsidentin und CEO der Atlantis Group – dem Beratungsunternehmen für Landnutzung und strategische Planung, das den Grundstückseigentümer vertritt – sagte, der Entwickler sei entschlossen, diese Vereinbarung einzuhalten. „Die 25 Plätze werden der Bibliothek gemäß der Vereinbarung zur Verfügung gestellt, und es gibt absolut keine Pläne, diese Vereinbarung zu ändern“, sagte sie.

Bibliotheksbefürworter, die wegen der ihrer Meinung nach in der Vergangenheit verpfuschten Zugangsvereinbarungen der Stadt besorgt sind, sind sich da nicht so sicher. Sie wollen, dass die Stadt eine neue Vereinbarung zur gemeinsamen Nutzung der Bibliothek abschließt, bevor sie eine Baugenehmigung nebenan genehmigt, und sie drängen darauf, wann immer es möglich ist – unter anderem indem sie letzten Monat eine Gemeinderatssitzung einberufen, um ihre Bedenken dem Ratspräsidenten vorzutragen Sean Elo-Rivera.

„Sechs Jahre später sind wir ungefähr auf dem gleichen Stand wie zu Beginn, und wir haben so viel gekämpft“, sagte Hintzman. „Aber das Zeitfenster zur Lösung unseres Problems schließt sich.“

Lokal

Der Streit um die Nachbarschaftsdichte dauert an, nachdem bei der Online-Gemeinschaftsplanungssitzung „technische Probleme“ aufgetreten sind.

Die College-Rolando-Bibliothek dient einer Gemeinschaft von mehr als 50.000 Menschen, darunter Studenten der San Diego State University, Senioren und Familien mit kleinen Kindern. Es handelt sich um eine der geschäftigsten Filialen der Stadt, die ein Gebiet mit einem mittleren Haushaltseinkommen unter dem Durchschnitt von San Diego bedient, sagten Bibliotheksbeamte.

„Diese Bibliothek ist wichtig“, sagte Hintzman, „und was dort passiert, ist von entscheidender Bedeutung für die Zukunft unserer Gemeinschaft.“

Die aktuelle Bibliothek wurde 2005 eröffnet und ersetzte eine ältere Zweigstelle, die nur ein Drittel so groß war – Teil eines stadtweiten Programms zur Verbesserung und Erweiterung Dutzender Bibliotheken. Aber die Probleme mit dem Parken gab es schon davor.

1998 hatte die Stadt das Grundstück für den Bau der Bibliothek von der Kirche nebenan für 485.000 US-Dollar gekauft. An der Ecke Montezuma Road und Reservoir Drive gelegen, würde die Bibliothek eng zwischen der Kirche, den Häusern und der belebten Durchgangsstraße liegen.

Selbst dann ließ die Konfiguration des Geländes nur begrenzte Parkmöglichkeiten zu. Deshalb stimmte die Stadt im Jahr 2002 zu, 156.000 US-Dollar für den Bau von Parkplätzen auf dem Kirchengrundstück auszugeben, damit sie die Zufahrt und einige der Stellplätze mitbenutzen konnte.

Insgesamt baute die Stadt 131 Parkplätze inklusive Gehweg, Beleuchtung und Landschaftsgestaltung. Von diesen Plätzen befinden sich 28 auf dem Gelände der Stadt, und weitere 31 wurden von der Kirche und der Bibliothek gemeinsam genutzt, so dass den Bibliotheksbenutzern insgesamt 59 Plätze zur Verfügung stehen. Die anderen 72 Plätze wurden für die Kirche gebaut, aber solange die Kirche aktiv war, konnten die Bibliotheksbenutzer sie auch nutzen.

Die Vereinbarung gab der Stadt auch das erste Recht, das Grundstück zu kaufen, um „einen öffentlichen Nutzen zu erzielen“, falls es jemals verkauft würde.

Hintzman sagte, Stadtbeamte hätten damals gesagt, dass sie, wenn sie das Grundstück kaufen würden, einen Park anlegen würden, in einem Gebiet, in dem es nach Aussage der Stadt viel zu wenige gibt.

Jahrelang teilten sich Kirchgänger und Bibliotheksbesucher alle 131 Plätze. Doch als die Kirche 2016 geschlossen und ihr Grundstück auf den Markt gebracht wurde, kaufte die Stadt es nicht.

Im Juni desselben Jahres teilte die Kirche der Stadt mit, dass sie ihren Parkvertrag vorzeitig beenden werde. Im Dezember tauchte auf der Montezuma Road auf der anderen Seite der Bibliotheksauffahrt eine Kette mit einem Schild mit der Aufschrift „Privatgrundstück – Keine öffentlichen Parkplätze“ auf und blockierte mehr als die Hälfte des Parkplatzes.

Trotz eines Banners an der Montezuma Road, das die Besucher aufforderte, über die Mohawk Street einzutreten, schien die Bibliothek für die meisten vorbeifahrenden Personen geschlossen zu sein, sagte Hintzman. Aber es war noch geöffnet, ebenso wie seine 28 städtischen Parkplätze – sofern die Leute sie finden konnten.

Um dorthin zu gelangen, musste man ein Ralphs-Einkaufszentrum umrunden, durch ein Wohnviertel fahren und – abseits der einen Häuserblock langen Mohawk Street – das kleine Grundstück hinter der Bibliothek finden. „Wenn Sie dort zurückkämen, wäre alles voll“, fügte Hintzman hinzu. „Man kommt ein- oder zweimal in diese Situation und sagt: ‚Ich bin fertig.‘“

Nach Angaben der Friends of the San Diego Public Library hatte die Bibliothek mit ihrem Computerraum, Besprechungsraum, Seminarraum und einem großen Kinderbereich in der Regel jeden Monat mehr als 15.000 Kunden betreut.

Die abrupte Sperrung der Auffahrt und des Parkplatzes habe zu einem sofortigen Rückgang der Nutzung geführt, teilte der damalige Präsident der Gruppe der Planungskommission der Stadt in einem Brief vom Februar 2021 mit.

Der Brief der Freunde der San Diego Public Library vom Februar 2021 an die Stadtplanungskommission in Opposition zur Montezuma CPA-Initiierung

Innerhalb von sieben Monaten sei die Ausleihe in der Bibliothek um zwei Drittel gesunken, die Kundenbesuche seien um fast ein Drittel gesunken und die Kinderprogramme hätten sich fast halbiert, mit nur einem Drittel so vielen Besuchern, heißt es in dem Schreiben.

Die derzeitigen Stadtbeamten sind sich nicht sicher, warum die Stadt das Kirchengrundstück nicht im Jahr 2016 gekauft hat. Sie stellen fest, dass die Entscheidung von der vorherigen Verwaltung getroffen wurde.

Bei einem Treffen im vergangenen November sagte Planungskommissar Matthew Boomhower, er denke, das Gelände wäre ein großartiger Ort für einen Park in einem Viertel gewesen, das sie braucht.

„Die Stadt hat die einmalige Gelegenheit verpasst, das Grundstück neben der College-Rolando-Bibliothek zu erwerben, um es als Parkfläche zu nutzen – aber das Schiff fuhr ab und die Stadt machte von ihrer Option keinen Gebrauch“, sagte er.

Stattdessen wurde das 1,8 Hektar große Grundstück im Juli 2017 für 3,2 Millionen US-Dollar an einen Entwickler verkauft, der Pläne für ein vierstöckiges Hampton Inn-Hotel mit 125 Zimmern hatte.

Im November dieses Jahres stimmte die Planungskommission der Einleitung einer Änderung des Gemeindeplans zu, die den Weg für eine Änderung der Zoneneinteilung für das Gelände ebnen würde, um eine Mischung aus großräumigen, besucherorientierten und Wohnnutzungen zu ermöglichen. Die Planungsbeauftragten stimmten darin überein, dass der Bauträger im Gegenzug einen öffentlichen Nutzen, etwa einen Parkvertrag, erbringen sollte, und überließen dies den Mitarbeitern der Stadt.

In der Zwischenzeit stimmte die Stadt einer vorübergehenden Zugangs- und Parklizenz zu und Gespräche über eine offizielle Mitnutzungsvereinbarung begannen. Im nächsten Monat, während die Gespräche weitergingen, wurde die Kette von der Einfahrt der Bibliothek entfernt und der geschlossene Parkplatz wiederhergestellt.

Erst im Juni 2019 genehmigte die Stadt offiziell die Umwidmung des Grundstücks und richtete eine Überlagerungszone ein, um die Nutzung weiter einzuschränken und nur Besucherunterkünfte mit maximal 125 Hotelzimmern und 125 Parkplätzen zu ermöglichen.

Sechs Monate später einigte sich die Stadt mit dem Projektentwickler auf eine Vereinbarung über das Parken und erklärte sich bereit, 20 Jahre lang 12.000 US-Dollar pro Jahr für die Nutzung der Zufahrtsstraße und 25 der von ihr gebauten Parkplätze zu zahlen, mit der Option auf eine Verlängerung um bis zu ein Jahrzehnt.

San Diego

125-Zimmer-Hotel auf unbebautem Grundstück in der Nähe der San Diego State, College-Rolando-Bibliothekszweigstelle geplant

Beamte der Stadt hielten einen Pakt für gemeinsames Parken für sinnvoll: Das Hotel würde die Parkplätze am stärksten in der Nacht nutzen, während die Bibliothek dies tagsüber tun würde.

Der Deal gewährt „nicht-exklusive Rechte“ an den Gemeinschaftsparkplätzen während der „normalen“ Betriebstage und -zeiten der Bibliothek – das bedeutet, dass die Bibliothek keine Schilder mit der Aufschrift „Nur Parkplätze in der Bibliothek“ anbringen kann und die Verfügbarkeit von Parkplätzen nicht garantiert ist. Es ermöglicht auch eine Schließung während der Bauphase.

Die Mitnutzungsvereinbarung von 2019 zwischen dem neuen Grundstückseigentümer und der College-Rolando-Bibliothek.

Gemeindevertreter sagen, die Vereinbarung sei bestenfalls wackelig und völlig unzureichend. Hintzman befürchtet, dass es leicht widerrufen werden könnte. „Die Stadt hat keine wirkliche Macht“, sagte sie. „Das geht aus der Vereinbarung hervor.“

Sie weist auf das neue Programm der Bibliotheksfiliale hin, die ab nächsten Monat für Bibliothekskarteninhaber ohne Personal bis spät in die Nacht geöffnet bleiben soll. Das Programm beginnt in der College-Rolando-Zweigstelle als Pilotprojekt in den Abendstunden. Sie befürchtet, dass dadurch der stundenbasierte Kompromiss, von dem der Parkpakt abhängt, zunichte gemacht werden könnte.

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Viele Kunden werden später an Wochentagabenden bald Zugang zur College-Rolando-Filiale haben, sagen Beamte. Für diesen Zugang ist jedoch ein Bibliotheksausweis erforderlich.

Jim Jennings, Präsident des Gemeinderats und des Planungsausschusses der College Area, sieht bei den Treffen beider Gruppen dort oft den Parkplatz voll.

Er hoffte einst, dass die Bibliothek zu einem größeren Ressourcenzentrum für die Gemeinde werden würde. „Aber jetzt ist es Bupkis“, sagte er. „Ich hoffe, es ist nicht verloren.“

Befürworter der Bibliothek befürchten nun, dass das Parken einer größeren Bedrohung als nur einem wackeligen Deal ausgesetzt sein könnte.

Der Entwickler des Projekts nebenan hat seine Pläne für ein Hotel aktualisiert und das Gebäude um ein weiteres Stockwerk und einen Apartmentkomplex mit 57 Wohneinheiten erweitert. Eine Einzelhandelskomponente ist nicht geplant.

Bibliotheksbefürworter sind der Ansicht, dass die zusätzliche Wohnkomponente mit Sicherheit zu deutlich mehr Verkehr und einem größeren Bedarf an Parkplätzen für nicht-bibliothekarische Zwecke führen würde.

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Die Nachbarschaft bereitet sich auf ein Bevölkerungswachstum vor; Die Stadt und die Bewohner versuchen, einen Mittelweg zu finden, wie sie damit umgehen können

Im März 2021 stimmte die Planungskommission dafür, eine weitere Änderung des Gemeindeplans einzuleiten, um die Überlagerungszone zu entfernen und Wohnraum zu ermöglichen, während die Kommissare die Stadt erneut aufforderten, sicherzustellen, dass die Parkvereinbarung den Zugang zur Bibliothek schützt.

Befürworter der Bibliothek sagen, sie hätten seitdem keine Updates erhalten – bis sie letzten Monat erfuhren, dass der Entwickler kürzlich eine Baugenehmigung für ein fünfstöckiges Projekt beantragt hatte, das nicht nur das Hotel, sondern auch Wohnungen mit 57 Wohnungen umfassen sollte.

Sechs bis neun dieser Häuser werden für Bewohner mit sehr geringem Einkommen bestimmt sein, das für einen Einpersonenhaushalt höchstens 45.550 US-Dollar beträgt. Die anderen werden marktüblich sein.

Zusätzlich zu den 25 Parkplätzen, die mit der Bibliothek gemeinsam genutzt werden, sieht das Projekt Pläne für weitere 170 vor. Während der Bauarbeiten könnte der bestehende Gemeinschaftsparkplatz vorübergehend geschlossen werden, sagte Escobar-Eck.

Beamte der Stadt bestätigten, dass das Projekt derzeit von Mitarbeitern der Entwicklungsabteilung geprüft wird.

Das Grundstück ist nicht für Wohnzwecke vorgesehen, aber das Dichtebonusprogramm der Stadt kann Entwicklern ermöglichen, dieses Problem zu umgehen, indem sie Wohnungen einbeziehen, die die Stadt für bezahlbar hält. Durch die Hinzufügung der mietpreisbeschränkten Wohnungen kann ein Bauträger häufig die Größe und den Umfang von Projekten erhöhen.

In diesem Fall schlägt der Antragsteller die einkommensschwachen Einheiten vor, als Gegenleistung dafür, dass die Stadt auf die Beschränkung der derzeitigen Zonenüberlagerung mit Ausnahme einer Wohnkomponente verzichtet, bestätigten Mitarbeiter der Stadt.

Wann eine Genehmigung erteilt werden kann, hängt davon ab, ob die Pläne alle geltenden Vorschriften erfüllen. Es gibt noch keinen festgelegten Zeitrahmen für den Abschluss des Prozesses, sagten Stadtbeamte.

Aber Hintzman sagt, dass sie und andere Community-Gruppenleiter sich bereits darum bemühen, die Stadt oder den Entwickler dazu zu bringen, der Community die Pläne vorzustellen. „Es geht schnell und wir haben keine Informationen“, sagte sie. „Wir fühlen uns ein bisschen verlassen.“

Die Mitarbeiter der Stadt sagen, dass sie mit dem Entwickler zusammenarbeiten werden, um den Parkplatz der Bibliothek zu schützen. „Wir haben Gespräche mit dem Entwickler geführt und er hat erklärt, dass er für alle Vorschläge offen ist, um sicherzustellen, dass der Gemeinschaftsparkplatz für Bibliotheksbesucher verfügbar ist“, sagte Bibliotheksdirektorin Misty Jones.

Bibliotheksbefürworter haben eigene Vorschläge. Sie fordern die Stadt auf, vor der Genehmigung einer Baugenehmigung eine neue Mitnutzungsvereinbarung abzuschließen, und sie wollen, dass diese den Zugang zu Parkplätzen während der Bauphase, neue Durchsetzungsmaßnahmen und – am wichtigsten – einen dauerhaften, unwiderruflichen Zugang zu Parkplätzen, z. B. durch, umfasst eine Dienstbarkeits- oder Urkundenbeschränkung.

„(Die Grundstückseigentümer) verlangen mehr, als die Stadt ihnen geben sollte, also hat die Stadt theoretisch einen gewissen Einfluss“, sagte Danna Givot, die in El Cerrito lebt und stellvertretende Vorsitzende von Neighbors For a Better San Diego ist. eine Interessenvertretung für Einfamilienhausbesitzer.

Sie war eine von etwa 75 Personen, die sich letzten Monat zu einer Versammlung des Rolando Community Council versammelten – etwa doppelt so groß wie üblich, sagte Präsident Doug Lister –, an der auch Elo-Rivera, das Ratsmitglied der Region, teilnahm. Sie äußerten eine Mischung aus Frustration über die früheren Entscheidungen der Stadt in Bezug auf die Bibliothek, Ängste vor der Zukunft und der Entschlossenheit, dafür zu sorgen, dass ihre Nachbarschaft nicht vergessen wird.

„Dies geschieht in einer Gemeinde, die oft vergessen und ignoriert wird“, sagte Elo-Rivera den Bewohnern und fügte hinzu, dass die Bibliothek „ganz oben auf unserem Radar“ stehe. Nach dem Treffen sagte er gegenüber der Union-Tribune, dass die hohe Besucherzahl zeige, wie sehr sich die Gemeinschaft um das Thema sorge. „Dieses Eintreten entsteht aus Liebe.“

„Wir lieben dieses Viertel, wir lieben die Menschen hier – aber ich mache mir große Sorgen, dass die Ressourcen in diesem Viertel verloren gehen“, sagte Elena Mulvaney aus Rolando, die ihre beiden kleinen Töchter im Schlepptau hatte. „Wir sind wichtig.“

„Wird daraus eine Drive-in-Bibliothek wie Starbucks?“ fragte Alicia Wolf, die in College View Estates westlich von SDSU lebt. „Ich bin so wütend.“

„Am Ende werden wir eine Bibliothek auf einer Insel haben“, sagte Sharlene Thompson, deren 94-jährige Mutter seit 1998 ehrenamtlich in der Bibliothek tätig war, damals in der alten College Heights Library.

„Wir hätten die Verhandlungen (das Abkommen) besser verhandeln sollen, denn ich denke, wir sind jetzt dagegen“, fügte Lister hinzu.

Elo-Rivera sagte, sein Büro werde mit dem Grundstückseigentümer zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass die Parkvereinbarung eingehalten werde. „Ich kann es Ihnen nicht verübeln, dass Sie diesbezüglich skeptisch sind. Das bin ich auch“, sagte er. „Das Beste, was wir tun können, ist, uns energisch dafür einzusetzen und zu sagen, dass wir hohe Erwartungen haben.“

Er sagte, sein Büro prüfe auch die Einführung zeitlich begrenzter Parkvorschriften auf umliegenden Straßen und verschärfe die Durchsetzung. „Wenn Sie jetzt auf die Straße schauen, sehen Sie vielleicht nicht viele Parkmöglichkeiten – das verstehe ich – aber wir werden uns dafür einsetzen, Platz zu schaffen … und die Durchsetzung zu verstärken.“

Befürworter der Bibliothek sagen, dass dies nicht ausreichen wird, da das Parken an der Straße am Reservoir Drive von den Autos der Anwohner monopolisiert wird und es in der Montezuma Road überhaupt keine Parkplätze an der Straße gibt.

„Ich glaube nicht, dass er mit der Realität in der Nachbarschaft vertraut ist“, sagte Jennings, der oft vergeblich Parkverstöße in seinem Viertel im College-Gebiet meldet.

In der Bibliothek wurde diese Realität an einem Montagabend deutlich.

Der Parkplatz war kurz nach 17 Uhr fast gefüllt, alle bis auf fünf der 59 verfügbaren Plätze waren belegt, während die restlichen 72 Plätze, die ungenutzt blieben, von einem Zaun umgeben waren. Drinnen herrschte in der Bibliothek reges Treiben. Im Kinderbereich suchten sich Kinder und Eltern neue Bücher zum Lesen aus. An fast allen Stationen im Computerraum saßen Gäste im Alter von Teenagern bis zu Senioren, oft auch an Schreibtischen mit ihren Laptops.

Yolanda Ruiz-Punner war mit ihren beiden Söhnen dort, die sie wöchentlich – manchmal vor der Schule, manchmal nach dem Fußballtraining – in die Bibliothek bringt, um neue Bücher zu holen. „Sie möchten immer an den Lesewettbewerben der Bibliothek teilnehmen, deshalb sind wir oft hier, um neue Bücher zu ergattern“, erklärte sie. „Die Jungs sind so begeistert und wollen die Preise gewinnen.“

Mindestens einmal im Monat findet sie keinen Parkplatz. „Ich muss Zeit finden, später in der Woche wiederzukommen, da es in der Nähe wirklich keinen anderen Parkplatz gibt.“

Unten im Flur arbeitet der 67-jährige Don Wultz im Computerraum. Da er zu Hause keinen Computer hat, geht er in die Bibliothek, um seine E-Mails zu lesen und die Nachrichten zu lesen.

„Manchmal sind sogar die Behindertenbereiche voll“, sagte Wultz. „Dann schaut man über den Parkplatz und sieht all diese leeren Plätze hinter dem Maschendrahtzaun und fragt sich, warum.“